萬科商業(yè)建筑的設(shè)計要點總結(jié)，都是精華！

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 一、店鋪價值

1.店鋪價值與面積

店鋪的價值由銷售價值與經(jīng)營價值（租金）決定。面積小的店鋪銷售價值高，大店鋪經(jīng)營價值高。店鋪價值邏輯：

（1）銷售型：
①雙三角規(guī)律——大面積、小價格，小面積、大價格。銷售型商鋪合理的切小面積。
②商鋪30~50、50~70、70~100㎡最好銷售。
③單鋪大于300萬元較難銷售。

（2）持有型：
①商鋪價值與層數(shù)關(guān)系：7A原理
②商鋪租金隨層數(shù)增加逐層減半，
③盡可能加大占地面積、降低層數(shù)。

但是考慮將來經(jīng)營階段合理的商鋪面積，切分并非越小越好，要結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃進行劃分。

2.店鋪價值與位置

店鋪價值與其所處層數(shù)及街區(qū)/盒子中的相對位置相關(guān)，與客流量緊密相關(guān)。
銷售型因重視外部展示，越臨街價值約高；經(jīng)營型重視內(nèi)部經(jīng)營，因此約靠近室內(nèi)人流集中區(qū)域，價值約高。
店鋪價值邏輯
①銷售型：金角、銀邊（外側(cè)）、草肚皮
②持有類：金口、銀邊（室內(nèi)）、草肚皮

二、店鋪類型

1.店鋪分類

店鋪可分為單層鋪、雙層鋪、樓鋪、一拖二鋪、小拖大鋪。單層鋪與一拖二、小托大的組合可提升整體商業(yè)價值。單層鋪和一拖二商鋪可通過一些排列組合形成豐富的沿街立面。

三、店鋪平面

1.開間進深比

開間進深比1:2~3:10之間是合理區(qū)間  ,一般來說，3:5的開間進深比例對于一般業(yè)態(tài)來說是比較有利于經(jīng)營的，最接近黃金比例0.618。
①開間進深比合理區(qū)間為1:2~3:10 
③一般情況下進深最大不要超過15m 
③常見鋪為4.2mX12m
商鋪鋪的面寬與柱距相關(guān)，進深一般以消防規(guī)劃與合理的進深比決定，要預(yù)留合鋪的可能性。
①單鋪面寬通常為一個柱距的一半，進深相同時，可兩個商鋪組合成大商鋪。
②根據(jù)不同的柱距有不同的店鋪尺寸，可多個單鋪組合成大鋪
案例：商鋪面寬與柱距的關(guān)系

反面案例：深圳翡麗郡

開間進深標(biāo)準(zhǔn)鋪：4mx8~12m，4MX20M鋪進深過大，不利于銷售，同時影響后續(xù)經(jīng)營。

2.單層鋪

單層鋪是社區(qū)商業(yè)中最小的單元，其平面包括售貨區(qū)、儲藏間與洗手間、所有功能的布置以提高商鋪實用率與易用性為目的。
案例：深圳壹海城單層鋪模型

3.騎樓鋪

騎樓鋪通常為分層銷售的商鋪，單個商鋪間通過公共走道和連廊連接，每層商鋪均獨立對外開門。騎樓鋪特點一般是首層商鋪內(nèi)退，店鋪外形成走廊式的灰空間。
二層騎樓鋪

①騎樓店鋪外廊柱網(wǎng)對齊鋪間分隔；
②為提升整體價值，一般在中部設(shè)置小尺寸商鋪，盡端為大尺寸商鋪。

中部小尺寸商鋪，盡端大尺寸商鋪

（4）一拖二鋪
可通過組合兩間單層鋪形成一拖二店鋪來提升整體價值。”一拖二“店鋪通過戶內(nèi)樓梯連接首層、二層，且首層、二層作為一個獨立單元同時銷售的商鋪，單個商鋪間無連通。

一拖二鋪除了銷售區(qū)、儲藏間與洗手間外新增了樓梯模塊，商鋪層高過高會降低店鋪的實用率。
為提高一拖二商鋪實用率應(yīng)將層高控制在合理范圍內(nèi)并選擇樓梯雙跑、或三折的布置方式
同時，在一層樓梯底部設(shè)置衛(wèi)生間和儲藏室。
•在”一拖二“店鋪案例中，在鋪內(nèi)樓梯的形狀不變前提下，分別表示在5.1m，4.8m，4.5m層高中樓梯所產(chǎn)生的變化。
• 5.1m、4.8m、4.5m層高樓梯占商鋪面積百分比分別為20.37%、20.03%、19.36% 

四、店鋪立面

1.店鋪立面設(shè)計

單層商鋪采用分體式空調(diào)且商鋪背部為其他功能房間；店鋪立面通常呈現(xiàn)為三段式，店鋪標(biāo)示、空調(diào)位、商鋪門，商鋪門寬除去必要的設(shè)備寬外做滿墻寬。
案例：室內(nèi)商鋪立面設(shè)計1
立面呈現(xiàn)為兩段式或三段式

案例：室外商鋪立面設(shè)計2

案例：組合商鋪立面

可適用于“一拖二”式商鋪及兩層獨立產(chǎn)權(quán)的商鋪。將兩層立面綜合設(shè)計，廣告位放置于醒目的二層，店鋪標(biāo)示放置于層間梁處，給店鋪展示盡可能大的空間。

2.廣告位與空調(diào)排列方式

單層商鋪立面廣告位與空調(diào)格柵排列可分為上下式，左右式，包含式。
案例：普通商鋪立面廣告位與空調(diào)格柵的4種排列

單鋪獨立空調(diào)需要在門上加板。
案例：普通商鋪立面無空調(diào)格柵

單層商鋪立面無空調(diào)格柵，空調(diào)放于屋頂、鋪側(cè)邊或商鋪間，店鋪廣告放置更加靈活，可結(jié)合店鋪門設(shè)計。

五、店鋪剖面

1.店鋪凈高設(shè)計

以萬科壹海城項目為例，商鋪層高為5.1m，梁高為0.9m。商鋪中有風(fēng)管在不加吊頂情況下凈高為3.35m，無風(fēng)管商鋪在不加吊頂情況凈高為3.85m。
案例：壹海城項目普通商鋪凈高示例

六、商鋪的細節(jié)設(shè)計要素

（一）社區(qū)商鋪店招設(shè)計要點

1.商鋪店招3大類型
（1）商業(yè)區(qū)域主標(biāo)識
是指位于商業(yè)街入口處的醒目標(biāo)識，其上面有商業(yè)街名稱、主力店logo，或商業(yè)樓梯上的標(biāo)識。

主廣告牌位于建筑樓梯上的主要商業(yè)廣告，可供物業(yè)出租，廣告設(shè)計應(yīng)與建筑立面結(jié)合設(shè)計。
（2）商家集中標(biāo)識
位于商業(yè)核心交通流線區(qū)域，涵蓋業(yè)態(tài)分布，功能布置示意，引導(dǎo)消費者的消費路線。（主要店鋪名稱、洗手間、垂直交通、安全出口、您的位置等等）
（3）商鋪店招：商鋪自身的店招及廣告
位于商業(yè)核心交通流線處，有（樓層）業(yè)態(tài)分布，功能布置示意，包括：主要店鋪名稱、洗手間、垂直交通、安全出口、“您的位置”等信息，引導(dǎo)消費者行為動線。

2.店招設(shè)計的4大原則
（1）統(tǒng)一性
與街區(qū)整體形象統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一店招設(shè)計風(fēng)格。標(biāo)識不是獨立的設(shè)計要素，應(yīng)與里面及其他因素（如雨棚、空調(diào)室外機、櫥窗等）綜合統(tǒng)一設(shè)計。

a.指示性標(biāo)識：引導(dǎo)消費者至特定區(qū)域（如衛(wèi)生間、吸煙區(qū)、問詢處等）的標(biāo)識
b.裝飾性標(biāo)識：為促進商業(yè)氛圍而設(shè)置的裝飾性構(gòu)件，上面有店鋪編號、店招或品牌理念等信息。
c.警示性標(biāo)識：為規(guī)范合理的消費行為而設(shè)置的警示性標(biāo)識。

（2）適應(yīng)性
a.預(yù)留足夠的廣告位和店招位：商業(yè)的廣告招牌需要預(yù)留，為適應(yīng)不同類型商業(yè)隊店招廣告位的需求，需要考慮一定的靈活性；二層及以上可結(jié)合建筑立面劃分，預(yù)留大幅廣告位置，并根據(jù)商鋪使用情況連續(xù)或分段設(shè)置。
b.預(yù)留商家的個性化店招可能性：店招應(yīng)考慮后期商家經(jīng)營改造的可能性（如合并商鋪等）。

（3）昭示性
第一，盡可能使不同位置不同角度都能看到；
第二，結(jié)合外立面做多層次招牌。商業(yè)的廣告招牌在規(guī)劃設(shè)計的時候，要追求多層次、多角度的昭示性，招牌的可見性越強，價值越高。因此，在進行店招設(shè)計時需對其尺寸、比例、角度，針對不同動線人流的視線進行分析。
值得注意的是，騎樓影響商鋪的昭示性，如沒有在外立面設(shè)計預(yù)留廣告位，容易造成商家隨意增加廣告面。
（4）強制性
在保證相對靈活性的前提下，不能由商家亂改造，影響整體形象。
設(shè)計應(yīng)設(shè)置幾個強制因素，如店招的高度、深度、寬度、基本樣式才材質(zhì)，商家必須遵守；后期管理應(yīng)有管理手冊來控制商家的店面改造。

（二）商鋪細部設(shè)計要素

1.層高
影響層高的因素：①梁高（根據(jù)柱距而定）；②設(shè)備層高包括消防、煙道橫管、橋架、空調(diào)位等；③凈高。一般情況下：首層層高宜小于或等于4.8米，不得超過6m，其它層商業(yè)設(shè)施層高宜小于等于4.2m，不得超過5.1米。

2.店招
在商鋪規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)預(yù)留靈活的店招位，結(jié)合外立面其他因素統(tǒng)一考慮，其他設(shè)計原則與上述細部設(shè)計原則一致，設(shè)計時建議控制一下幾個要素的高度：

3.門頭櫥窗或展示面
設(shè)計原則：①通用性，不做個性化設(shè)計，兼顧店招適應(yīng)性及可控性；②通透性原則，保證足夠的展示面，避免出現(xiàn)剪力墻遮擋門面；③完整性原則，保證商鋪門做平，當(dāng)商鋪面寬小于3米時，采用1米寬單扇門，保證櫥窗展示面。

4.雨篷

5.空調(diào)
在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)該預(yù)留足夠的空調(diào)位容量，且避免空調(diào)外機以及空調(diào)管直接裸露在外墻上。
①合理設(shè)置空調(diào)位，避免出現(xiàn)無空間安裝空調(diào)或者空調(diào)位不夠?qū)е滤罊C，避免出現(xiàn)室外機影響塔樓住宅；
②合理設(shè)置空調(diào)冷凝水管，避免出現(xiàn)冷凝水四溢影響商業(yè)形象；
③避免出現(xiàn)空調(diào)位對著人流吹的情況。

（三）商鋪戶型設(shè)計

（1）能提供客戶附加值的（如增加層高贈送面積）應(yīng)盡可能提供附加值。
（2）商鋪最小面寬應(yīng)不小于3m，進深面寬比不超過4：1。
（3）建議非住宅下部商鋪柱網(wǎng)為8m*8m，以方便拆分成4m+4m面寬，或3m+5m面寬，對地下車庫停車位布置也比較經(jīng)濟。
（4）商鋪（無外廊）得房率（套內(nèi)建筑面積/銷售面積*100%）不應(yīng)低于90%。
（5）首層商鋪凈高（板下）不宜低于3.5m，二層商鋪凈高（板下）不宜低于3m。
（6）底層商鋪做結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的必要條件為：
a. 商鋪位于區(qū)域商業(yè)中心位置，人流量很大，商業(yè)銷售價值很高。
B. 做100m2以上大戶型（依然可以取得很高的銷售價值）。
（7）底層商鋪層高應(yīng)考慮上部管線轉(zhuǎn)換的影響，滿足商鋪的凈空要求。 
（8）復(fù)式戶型設(shè)計應(yīng)盡可能提高二層空間的經(jīng)營價值，建議：
a.降低首層層高（滿足凈高低限即可），縮短客戶上二層樓梯的距離。
b.入口做挑高二層的空間，增加上下層互動。
c.上二層樓梯應(yīng)做成簡易鋼梯，方便客戶拆改。

店鋪 進深 層高

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